Νέες Δυνατότητες Μονομερούς Τροποποίησης Στοιχείων Συμβολαίων με το ΦΕΚ 158/2024
Το ΦΕΚ 158/2024 (Νόμος 5142/2024) φέρνει σημαντικές αλλαγές στον τρόπο διόρθωσης στοιχείων συμβολαίων ακινήτων, τροποποιώντας το άρθρο 82 του νόμου 4495/2017. Η δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης, που εισάγεται με το άρθρο 16 του νόμου, απλοποιεί σημαντικά τις διαδικασίες για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Σε τι αφορούν οι διατάξεις;
Οι συγκεκριμένες διατάξεις αφορούν στη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης σύστασης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, καθώς και των παρακολουθημάτων ή των χώρων αποκλειστικής χρήσης αυτών, ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί ή περιγραφεί στη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του Ν. 4495/2017.
Τι ακριβώς τροποποιεί το ΦΕΚ 158/2024;
Το άρθρο 82 του ν. 4495/2017 ρυθμίζει τις δικαιοπραξίες σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις. Η τροποποίηση που εισάγει το ΦΕΚ 158/2024, και συγκεκριμένα το άρθρο 16, προσθέτει τη δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης σε συμβόλαια που έχουν συνταχθεί με σφάλματα ή ελλείψεις, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Η τροποποίηση αφορά κυρίως την προσθήκη παραγράφων που διευκρινίζουν τις περιπτώσεις μονομερούς διόρθωσης.
Πότε επιτρέπεται η μονομερής τροποποίηση;
Η μονομερής τροποποίηση επιτρέπεται στις εξής περιπτώσεις:
- Εσφαλμένες εμβαδομετρήσεις – λανθασμένη αναγραφή στοιχείων ( όροφος, αριθμός ιδιοκτησίας κλπ)
- Διαμερισματώσεις με όμορες οριζόντιες ιδιοκτησίες
- Αλλαγή χρήσης / ενσωμάτωση ημιυπαιθρίων χώρων και εξωστών, συμπεριλαμβανομένου του έρκερ, εν όλω ή εν τμήματι
- Αλλαγή χρήσης / ενσωμάτωση τμημάτων αποκλειστικής χρήσης εν όλω ή εν τμήματι στις διηρημένες ιδιοκτησίες, στις οποίες έχουν αποδοθεί κατά τη σύσταση, στα οποία περιλαμβάνονται και τα παρακολουθήματα (κτίσματα) οριζοντίων ιδιοκτησιών που έχουν αποδοθεί σε αυτές.
- Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων: Μπορεί να αφορά διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου που έχουν καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο.
Η μονομερής τροποποίηση ΔΕΝ επιτρέπεται στις εξής περιπτώσεις:
- Κοινόχρηστοι χώροι
- Γεωμετρικές μεταβολές σε τμήματα αποκλειστικών χρήσεων ως προς τα εξωτερικά τους όρια, γεωτεμαχίων επί των οποίων έχουν συσταθεί κάθετες ιδιοκτησίες.
- Οι συνενώσεις / διαιρέσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις.
Ποια είναι η διαδικασία για τη μονομερή τροποποίηση;
Για να γίνει η διαδικασία μονομερούς τροποποίησης σε οριζόντια ιδιοκτησία, πρέπει πρώτα να είναι νόμιμη σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.
Η διαδικασία για τη μονομερή τροποποίηση περιλαμβάνει τα εξής βήματα:
- Σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης διόρθωσης: Ο συμβολαιογράφος συντάσσει πράξη διόρθωσης, στην οποία περιγράφεται αναλυτικά το σφάλμα ή η παράλειψη και η διόρθωση που γίνεται.
- Καταχώριση της πράξης στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο: Η πράξη καταχωρίζεται στα αρμόδια βιβλία, ώστε να είναι έγκυρη έναντι τρίτων.
- Ενημέρωση του άλλου συμβαλλόμενου (προαιρετικά): Αν και δεν είναι υποχρεωτικό, συνιστάται η ενημέρωση του άλλου συμβαλλόμενου για τη διόρθωση.
Παραδείγματα μονομερούς τροποποίησης:
- Λάθος αναγραφή του αριθμού ορόφου σε συμβόλαιο αγοραπωλησίας διαμερίσματος.
- Παράλειψη αναφοράς σε υπόγεια αποθήκη που ανήκει στο διαμέρισμα.
Μικρή απόκλιση στο εμβαδόν της ιδιοκτησίας που προέκυψε από νεότερη εμβαδομέτρηση σε σύγκριση με το εμβαδό που αναγράφεται στη σύσταση.
